Comisia Europeană propune un nou cadru pentru zonele în care locuințele au devenit prea scumpe în raport cu veniturile populației. În anumite condiții, autoritățile ar putea introduce restricții privind închirierile pe termen scurt, locuințele secundare sau proprietățile neocupate.
Propunerea, intitulată „Affordable Housing Act”, nu interzice Airbnb și nu introduce plafoane pentru chirii. Documentul stabilește criterii comune pentru identificarea zonelor aflate sub „housing stress” – presiune pe piața locuințelor – și reguli privind măsurile pe care autoritățile le-ar putea adopta.
Regulile nu se aplică deocamdată, deoarece propunerea trebuie să parcurgă procedura legislativă europeană.
Când poate fi o zonă considerată „sub stres locativ”
Zona analizată poate fi un oraș, un cartier, o zonă metropolitană sau doar o parte a acestora. Pentru ca aceasta să fie considerată afectată de o presiune severă pe piața locuințelor, trebuie îndeplinite anumite criterii.
Un indicator important este raportul dintre prețul unei locuințe și venitul disponibil pe cap de locuitor. Acesta trebuie să fie de cel puțin 8, ceea ce înseamnă că prețul unei locuințe medii este echivalentul a cel puțin opt ani de venit disponibil pe cap de locuitor.
Dacă raportul este cuprins între 8 și 10, autoritatea trebuie să demonstreze și că accesibilitatea locuințelor s-a deteriorat în ultimii zece ani și că, fără intervenție, situația este puțin probabil să se îmbunătățească în următorii trei ani. Evaluarea trebuie să țină cont de evoluția populației, a cererii și a ofertei de locuințe.
În cazul în care raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile disponibile ajunge la 10 sau mai mult, nu mai este necesară demonstrarea deteriorării indicatorului în ultimii zece ani.
Astfel, simplul fapt că locuințele sunt scumpe într-o anumită localitate nu ar permite automat introducerea unor restricții.
Airbnb nu va fi interzis la nivel european
Propunerea Comisiei Europene nu prevede o interdicție generală pentru închirierile pe termen scurt și nici nu acordă autorităților un drept nou de a le interzice.
În schimb, în zonele care îndeplinesc criteriile stabilite și acolo unde legislația națională permite asemenea intervenții, autoritățile ar putea, în anumite condiții, să restricționeze închirierile pe termen scurt în proprietăți care nu reprezintă reședința principală a gazdei.
Situația proprietarului care își închiriază ocazional propria locuință este diferită de cea a unei persoane care deține mai multe apartamente și le exploatează comercial în regim hotelier.
Chiar și într-o zonă aflată sub stres locativ, autoritatea ar trebui să demonstreze că activitatea restricționată a avut un efect negativ semnificativ asupra disponibilității sau accesibilității locuințelor în ultimii cel puțin trei ani.
Măsura trebuie să fie necesară, proporțională, limitată teritorial și să nu existe o alternativă mai puțin restrictivă care să fie la fel de eficientă.
Ce se poate întâmpla cu locuințele secundare
Propunerea permite, în anumite condiții, și adoptarea unor măsuri referitoare la proprietățile care nu sunt folosite ca reședință principală.
În această categorie pot intra locuințele secundare, anumite proprietăți cumpărate ca investiție sau locuințele vacante.
Comisia dă ca exemple posibile reguli privind utilizarea locuințelor ca proprietăți secundare, limitarea numărului acestora, declararea destinației intenționate înainte de cumpărare sau rezervarea unor locuințe pentru persoane care urmează să locuiască efectiv în ele, inclusiv pentru cumpărătorii primei locuințe.
Există însă și o protecție pentru proprietarii existenți. Condițiile referitoare la achiziția unei proprietăți nu ar urma să se aplice retroactiv locuințelor cumpărate înainte de intrarea în vigoare a unei asemenea măsuri.
Chiriile nu vor fi plafonate
„Affordable Housing Act” nu stabilește un plafon european pentru chirii și nici nu urmărește armonizarea nivelului acestora între statele membre.
Comisia consideră însă că readucerea unor locuințe pe piața rezidențială pe termen lung ar putea crește oferta și, indirect, ar putea reduce presiunea asupra chiriilor și prețurilor.
Restricțiile ar putea dura cel mult cinci ani
Măsurile adoptate într-o zonă declarată ca fiind sub stres locativ nu ar putea fi permanente. Propunerea prevede o perioadă inițială de cel mult cinci ani, după care ar fi necesară o nouă evaluare.
Dacă nu mai sunt îndeplinite condițiile care au justificat măsura, aceasta trebuie retrasă.
Persoanele afectate ar urma să aibă și dreptul de a contesta în instanță inclusiv evaluarea prin care autoritatea a stabilit existența stresului locativ.
Lipsa locuințelor rămâne problema principală
Comisia Europeană subliniază că restricțiile nu pot rezolva singure criza locuințelor. Cauza structurală este oferta insuficientă, la care se adaugă lipsa terenurilor, procedurile dificile de autorizare, lipsa forței de muncă, problemele de infrastructură și investițiile insuficiente.
De aceea, pachetul european este însoțit de o recomandare privind creșterea ofertei de locuințe. Printre soluțiile propuse se numără renovarea și reconversia clădirilor existente, împărțirea unor imobile în mai multe unități, readucerea locuințelor vacante pe piață și simplificarea procedurilor de autorizare.
Ce ar trebui să știe proprietarii și chiriașii
Dacă va fi adoptată, propunerea legislativă nu va însemna că toate locuințele închiriate prin Airbnb vor putea fi interzise și nici că proprietarii nu vor mai putea deține locuințe secundare.
În zonele desemnate drept „sub stres locativ”, autoritățile competente ar putea însă introduce anumite restricții, cu condiția să demonstreze că acestea sunt necesare și proporționale.
Proprietarii care își închiriază ocazional propria reședință principală beneficiază de o protecție explicită în propunere. În schimb, proprietarii care exploatează comercial mai multe locuințe în regim de închiriere pe termen scurt ar putea fi mai direct vizați.
Pentru chiriași, una dintre principalele clarificări este că UE nu propune plafonarea chiriilor. Miza este creșterea ofertei disponibile pentru locuirea pe termen lung și stabilirea unor reguli comune pentru situațiile în care autoritățile doresc să intervină pe piețele locale aflate sub presiune.
